中原物业诉陶德华案

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上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
法院上海市虹口区人民法院(一审)
上海市第二中级人民法院(二审)
判决下达日期2009年6月23日 (2009-06-23)(一审)
2009年9月4日 (2009-09-04)(二审)
判例引注(2009)虹民三(民)初字第912号(一审)
(2009)沪二中民二(民)终字第1508号(二审)
法庭成员
法庭设置李梅芳(一审审判员)汪毅(二审合议庭审判长)

中原物业诉陶德华案,全称上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案,是一起发生于中华人民共和国上海市的民事案件。在这起案件中,被告人陶德华因通过另一个房产中介公司签订购房合同,被原已签署房地产求购确认书的中原物业要求支付违约金。这起民事案件隶属于居间合同方面的民事纠纷,被中华人民共和国最高人民法院列入第一批指导性案件。

背景

2008年10月份,上海市虹口区一套房产的产权人委托立好信、汉宇等多家包括原告人中原物业顾问有限公司在内的多家房产中介挂牌出售这一房产。被告人陶德华在购房时看中这一套房屋,中原物业下属工作人员带领陶德华于2008年11月27日参观了这一套房子。由于房屋被委托给多家房产经纪,因此陶德华夫妇两人在此前一个星期内由其他中介公司的工作人员带过来验看过房屋。而陶德华就在27日当天与中原物业签署了《房地产求购确认书》,中原物业当时对这一房产的报价为165万元,另一公司则报价为145万元。在另一公司和产权人的协商下,陶德华得以以138万元的价格成交,并签署了相关的购房合同。[1]

然而,在与中原物业所签署的确认书中,有一条表明“利用了中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶某某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向中原公司支付违约金”。中原物业认为陶德华违反了这一条款,并藉此提起民事诉讼,要求陶德华支付违约金。[1]

案件审判

这一案件初审由上海市虹口区人民法院负责,法院确认了原告及被告双方在签署合同时的主观意向,并同意中原物业的说法,认为陶德华有违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第八和第一百零七条的规定,他应按照合同所述赔偿报价的1%,即13800元,同时承担案件受理费106.25元。[1][2]

陶德华对初审判决不服,他提出上诉,案件被移交至上海市第二中级人民法院。法院在审理中,对确认书内陶德华所违条款进行了进一步解析。法院认为,这一条款的本意是用于防止购房者跳单而拟写的,以防中介公司无法获得应有的佣金。在这一案件中,因涉案房屋的出售非中原物业独家代理,陶德华通过另一家公司购买这一房屋,并没有利用来自中原物业的信息。因此,法院认定在陶德华已支付那家公司佣金的情况下,并没有违反条约。同时,法院判定确认书不属于合同范围,而更倾于看房单。[1]

在对相关事件的证据进行确认后,法院做出判决,撤销了一审原判,陶德华无任何民事责任,中原物业则需要承担两次审判的受理费。[1]

后续影响

这一案件属于民事案件,它涉及到了《房地产求购确认书》等相关验看房屋后所签署文书的法律性质,经二审法院确认在这一具体案件中它属于居间合同。[1]因此这一案件于2011年被最高人民法院列入第一批指导性案例,为指导案例1号。最高院认为这一案件的审判促进了居间中介市场的发展和竞争,也可以更好的保护消费者权益。[3][4]

最高院对这一案件做了更多的解析,指出其要点为当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。后也说明在司法实践中,法院依旧需要注意买方是否是恶意跳单。[5]有相关学者指出,这一案例中的条款效力并没有经由法院确认,所以当遇到同样情形的案件时,不具有法律上的参照价值。[6]因此,在这一案例中,通过判决可以确认的只有在签订合同的前提下,认定责任人是否违约或违反合同法第四十条之规定,而不涉及合同本身。[6][2]

参考文献

  1. ^ 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 (2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决. 斯坦福法学院中国指导性案件项目. [2019-09-28]. (原始内容存档于2019-09-28). 
  2. ^ 2.0 2.1 中华人民共和国合同法. 中国人大网. [2019-09-28]. (原始内容存档于2019-02-11). 
  3. ^ 最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知. 中国法院网. [2019-09-28]. (原始内容存档于2019-01-24). 
  4. ^ 我院审理的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案被最高人民法院作为“指导案例1号”发布. 上海市第二中级人民法院. [2019-09-28]. 
  5. ^ 最高人民法院案例指导工作办公室. 指导案例1号《上海中原物业顾问有限公司 诉陶德华居间合同纠纷案》的理解与参照. 人民司法. 2012, (7). [永久失效連結]
  6. ^ 6.0 6.1 周江洪. “上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”评释. 浙江社会科学. 2013, (1). [永久失效連結]
下列案例全部由各级人民法院提名,最高人民法院审判委员会讨论通过。
第一批(2011年12月20日)第1-4号
第二批(2012年4月9日)第5-8号
第三批(2012年9月18日)第9-12号
第四批(2013年1月31日)第13-16号
  • 王召成等非法买卖、储存危险物质案
  • 董某某、宋某某抢劫案
  • 徐工集团诉川交工贸案
  • 中海货轮公司申请设立海事赔偿责任限制基金案
第五批(2013年11月8日)第17-22号
  • 张莉诉合力华通案
  • 中兴通讯诉王鹏案
  • 赵春明等诉卫德平等案
  • 斯瑞曼诉坑梓、康泰蓝案
  • 秋实诉呼和浩特市人民防空办公室案
  • 魏永高、陈守志诉来安县人民政府案
第六批(2014年1月26日)第23-26号
  • 孙银山诉南京欧尚超市公司案
  • 荣宝英诉王阳、永诚保险公司案
  • 华泰保险公司诉李志贵、天安保险公司案
  • 李健雄诉广东省交通运输厅案
第七批(2014年6月26日)第27-31号
  • 臧进泉等盗窃、诈骗案
  • 胡克金拒不支付劳动报酬案
  • 天津中国青年旅行社诉天津国青国际旅行社案
  • 兰建军、杭州小拇指公司诉天津市小拇指公司案
  • 江苏炜伦公司诉米拉达玫瑰公司案